物件は沢山の種類がありますね

みなさま、こんにちは！ちぃママです。

以前、引越しに関する記事を書いたのですが、その時から物件に関する知識も積極的に集めだすようになりまして、建築の基本的な知識から土地活用に使えそうな物件も調べました。いくつか調べた中で個人的に興味のあるセットバックという用語について今回紹介したいと思います。

セットバックとは

セットバックとは、道路が確保されていない物件の敷地面積において、建て替え時に国が定めた道路幅に足りていない分は敷地面積から譲ってあげることを指します。
そもそも、建築基準法は新しく物件を建てる際に最低でも守っておこうという法律です。もちろん、その条件が満たされていないと建築はできないんです。そのポイントになるのが「道路」。道路は幅4メートル以上で、国が認定しているものじゃないと道路とはよべません。また、建築の条件では敷地面積と道路が2メートル以上は隣り合っていないといけないため、道路と隣接する敷地面積が2メートル未満の「再建築不可物件」いわれ、一度壊れた物件はその土地内では新築工事ができないものもあります。

どうして、再建築不可物件があるかというと、1950年に建築基準法が施工されたのですが、その時既に定めたルールが守られていない物件もあったんです。でも、それを配慮して法律を作ろうとすると難しくなるでしょう。そこで、国は建築基準法を守っていない物件を再建築不可物件に分類して、作ってはいけない場所なので物件が壊れたら再建築できませんという形で例外措置をしました。

セットバックの話に入るまでの前置きがかなり長くなりましたが、セットバックを知るための重要なポイントだと思います。今も、幅が4メートル未満の道路は探すと沢山みつかります。国は、道路を4メートルの幅をもっているものとして定めたいけれど、物件を立て替えてくださいとは簡単にいえないですよね。沢山のお金や時間がかかり、コスト的にも良いとはいえませんし…。そこで、4メートル未満の幅をもつ道路と隣接する物件は、建て替えた時には土地から足りない分をセットバック（後退）してほしいということになり、現在は「みなし道路」となっています。

気をつけたいポイント

セットバックは、規定する道路を確保するための重要な措置ですが、建て替えの時は今までの敷地面積から道路の分をわけてあげなければなりませんので、建蔽率も変わってきます。また、セットバックは拒否できません。これは道路の幅が4メートル以上と決まっているため、拒否すると再建築不可物件のように新築もできなくなってしまうんです。

ですので、セットバック対象の物件は、セットバック後の敷地面積をしっかりと確認した上で建て替えが必要になります。もちろん建て替えた後は道路とみなされるため、建て替え後の敷地面積でトラブルにならないよう注意が必要です。

セットバックした土地とお金はどうなる

セットバックは、国によって土地を奪われてしまうようなもの。土地代を買い取ってくれる地域もあるようですが、大抵は国に返還します。あまり納得いかない人も多いと思いますので、セットバック対象の土地をもっている人は不動産や建築会社に確認してもらったほうが良いかもしれません。

これから引越しを考える人もセットバックされるような幅の狭い道路には引越ししないよう注意しましょう。